Chi ne è più colpito?

Redazione TheBlackCoffee

L’aumento degli affitti nelle principali città europee sta creando una crisi abitativa, che colpisce in modo sproporzionato i percettori di reddito basso e coloro che hanno un’occupazione instabile. I fattori che contribuiscono includono turismo, migrazione, scarsa offerta di alloggi e gentrificazione. La nostra indagine, guidata da EUrologus, evidenzia la necessità di cambiamenti politici per affrontare questi problemi e garantire alloggi accessibili a tutti.

Quasi tutte le principali città europee stanno vivendo aumenti degli affitti e, di conseguenza, una qualche forma di crisi immobiliare. L’aumento degli affitti colpisce più duramente i lavoratori a basso reddito e coloro che non hanno un impiego stabile, poiché devono spendere una parte significativa del loro reddito per l’alloggio, se possono permetterselo. In generale, salari più alti possono attutire il colpo della crisi immobiliare, ma la vera soluzione potrebbe essere l’intervento del governo, che rimane raro.

La saggezza convenzionale tra gli esperti finanziari è che non si dovrebbe spendere più del 30% del reddito per l’affitto. Questa regola empirica tradizionale sta diventando sempre più obsoleta, almeno per coloro che vogliono o hanno bisogno di vivere nelle principali città europee. I percettori di redditi bassi e persino medi vengono sempre più esclusi dalle principali città europee a causa dei prezzi. I percettori di redditi più bassi, come i lavoratori part-time, i liberi professionisti e i lavoratori a cottimo, hanno a malapena abbastanza reddito per permettersi l’affitto e persino i cittadini a reddito medio, quelli nella fascia media della distribuzione del reddito in qualsiasi città, sono tenuti a pagare più del 30% del loro reddito se vogliono affittare un proprio appartamento nella maggior parte dei luoghi.

Abbiamo raccolto dati sui rapporti affitto/stipendio e sulle ragioni dell’aumento dei costi degli alloggi in 26 grandi città europee per identificare le cause e i potenziali rimedi alla crisi immobiliare europea. Le nostre scoperte sono duplici. In primo luogo, le città con salari nominali più alti sono generalmente ancora in una situazione migliore. L’aumento degli affitti colpisce in particolare i residenti nelle città in cui i salari sono già bassi e l’impatto del turismo, della scarsa offerta o della gentrificazione, per citare solo alcuni problemi, fa aumentare gli affitti molto di più in proporzione ai redditi. In secondo luogo, è comunque utile che Stati, municipalità o città proteggano gli inquilini e introducano programmi per sostenere l’edilizia popolare.

Una delle città con le migliori prestazioni nei nostri dati, Vienna, ha evitato la maggior parte degli effetti dei fattori che fanno aumentare gli affitti in altri luoghi grazie al suo vasto patrimonio di edilizia popolare, alle rigide politiche di controllo degli affitti e agli estesi sistemi di supporto agli inquilini. D’altro canto, Budapest, la città con le peggiori prestazioni nei nostri dati, ha un numero minimo di tali politiche. L’impegno ormai decennale del governo ungherese a favore della proprietà della casa di famiglia a scapito della regolamentazione del mercato immobiliare in affitto ha lasciato la capitale ungherese in una situazione abitativa disastrosa senza prospettive di soluzione nel prossimo futuro.

Gli individui che vogliono affittare per conto proprio e gli affittuari a basso reddito sono un elemento cruciale dell’ecosistema di qualsiasi città, che è minacciato dall’aumento degli affitti. I giovani che entrano nel mondo del lavoro, i colletti blu come gli addetti alle pulizie e i lavoratori occasionali come gli autisti Uber o i fattorini del cibo svolgono tutti un ruolo importante nel mantenimento del funzionamento di una città, che è minacciato se lo stipendio che possono guadagnare non riesce a coprire un immobile in affitto decente nei pressi del loro posto di lavoro. Spostarsi per lunghe distanze in zone più economiche non è fattibile nella maggior parte delle città a causa della mancanza di trasporti pubblici o dell’assenza di tali zone più economiche. Anche se esiste una soluzione per recarsi al lavoro, i lunghi tragitti possono facilmente scoraggiare le persone dall’accettare lavori nel centro città, portando alla scomparsa di gruppi demografici chiave dalla forza lavoro. Dopo tutto, chi pulirà le città europee se gli addetti alle pulizie non possono permettersi di viverci abbastanza vicino?

Abbiamo utilizzato l’indice di affitto medio di Housing Anywhere, un sito web internazionale di proprietà in affitto che opera nella maggior parte delle principali città dell’UE. Il sito web produce un indice di affitto annuale per diversi tipi di proprietà pubblicizzate sul proprio sito web, in base a tutti gli annunci che compaiono nel periodo. Abbiamo contattato Housing Anywhere, che ha affermato che mentre i loro dati riflettono le condizioni di mercato nelle città in cui operano, le proprietà pubblicizzate sulla piattaforma tendono a essere in condizioni migliori rispetto all’unità in affitto media, sono solitamente arredate e i prezzi spesso includono alcune bollette. Di conseguenza, i prezzi di Housing Anywhere non riflettono il costo di alloggi molto degradati e di scarsa qualità, né mostrano il costo dell’edilizia popolare. Tuttavia, i prezzi sul sito web sembrano essere relativamente rappresentativi di ciò che otterrebbe un affittuario per la prima volta che cerca di ottenere un alloggio di qualità decente a prezzi di mercato. Per esaminare gli stipendi, abbiamo utilizzato Salary Explorer, uno dei siti web di confronto degli stipendi più popolari. Questo, come i nostri dati sugli alloggi, dovrebbe essere trattato con cautela. I dati sugli stipendi su questo e siti web simili riflettono i redditi auto-dichiarati delle persone contattate dal sito. Alcuni potrebbero quindi dichiarare redditi inferiori al salario minimo e la media e la mediana potrebbero differire dalle statistiche nazionali ufficiali. Tuttavia, l’auto-dichiarazione presenta alcuni vantaggi. Le persone che lavorano al di fuori di un impiego strutturato o part-time possono dichiarare i loro guadagni effettivi, che in effetti potrebbero essere inferiori al salario minimo in alcuni luoghi. Inoltre, i dati sono ampiamente e costantemente disponibili a livello di città per le grandi città, in modo che la campagna, dove i salari tendono a essere più bassi, non distorca le cifre.

Utilizzando queste informazioni, abbiamo creato i nostri rapporti salario-affitto per i salari più bassi e mediani in ogni città per affittare una stanza, un monolocale o un appartamento, rispettivamente. Oltre alle 23 città disponibili nei dati Housing Anywhere, abbiamo raccolto informazioni simili sui prezzi per Belgrado, Bucarest e Dublino.

I nostri risultati nelle città studiate dall’indice Housing Anywhere non lasciano molto spazio all’ottimismo. In ogni città nel nostro set di dati, il prezzo medio di un appartamento in affitto sulla piattaforma è inaccessibile per un lavoratore a basso reddito e, nel caso di due città, Budapest e Lisbona, un affitto del genere costerebbe più di un sorprendente 300% dello stipendio di un lavoratore a basso reddito. La situazione non è rosea nemmeno per i lavoratori a medio reddito. Nei nostri dati, solo quattro città, Vienna, Torino, Helsinki e Bruxelles, scendono sotto la magica soglia del 30%, il che significa che i residenti nella fascia media della distribuzione del reddito in queste città dovrebbero pagare meno di un terzo del loro reddito per un affitto del genere, mentre ovunque altrove costerebbe di più. Lisbona e Budapest sono anche le più critiche in questa lista, con affitti pubblicizzati all’88% dello stipendio medio, rendendo praticamente impossibile per un singolo lavoratore medio affittare un appartamento da solo. Il problema non è limitato all’UE: a Belgrado, i dati raccolti da CINS suggeriscono che affittare un appartamento costerebbe attualmente quasi il 58% dello stipendio medio in città. A Dublino la situazione non è molto migliore, dove questo rapporto sarebbe del 69%, il che suggerisce che sarebbe difficile per chiunque permettersi di pagare un affitto del genere da solo.

È dolorosamente chiaro che nella maggior parte delle città che abbiamo esaminato, i redditi più bassi farebbero fatica a trovare una stanza accessibile da affittare a prezzi di mercato. Solo a Bruxelles il prezzo di una stanza è vicino al 30% del reddito più basso, e a Budapest lo supera (anche se non è il salario minimo nazionale ufficiale per una giornata di 8 ore). La nostra raccolta di dati mostra che una stanza a Bucarest costerebbe circa il 50% del reddito più basso, collocando la capitale rumena nel gruppo medio delle città europee.

La crisi immobiliare in Europa è ovviamente una questione multidimensionale, ma alcuni temi sembrano ripresentarsi quando si esaminano le cause comunemente citate per cui i prezzi delle case stanno andando fuori controllo. Il primo colpevole, comune a molte città, è l’eccessiva presenza del turismo, in particolare Airbnb e altri siti di affitto simili, che consentono ai proprietari di affittare potenziali proprietà residenziali come alloggi temporanei per i turisti. La redditività delle unità Airbnb significa che molte case rimangono vuote, ovvero non occupate da un inquilino regolare.

“A Budapest, la percentuale di appartamenti disabitati è aumentata negli ultimi due decenni, dal 10% nel 2001 al 13% nel 2011 e al 17% nel 2022” – afferma Bálint Misetics, Consigliere capo del sindaco di Budapest, quando gli viene chiesto del fenomeno. È probabile che molte delle unità non occupate siano utilizzate per affitti a breve termine, che sono particolarmente comuni a Budapest.

“L’uso di unità residenziali per affitti a breve termine (incluso Airbnb) è comune a Budapest. È ragionevole supporre che ciò abbia contribuito al forte aumento degli affitti in città. La nostra analisi pre-Covid ha mostrato che, tenendo conto delle dimensioni della popolazione, gli Airbnb erano molto più diffusi a Budapest che a Belgrado, Bratislava, Bucarest, Vienna, Varsavia o Zagabria”.

In 13 dei 26 casi analizzati, il turismo e gli affitti a breve termine erano tra le ragioni più frequentemente citate dalle fonti giornalistiche ed esperte che abbiamo contattato per spiegare i problemi abitativi. Per affrontare questo problema, alcune città turistiche, come Barcellona e Firenze nei nostri dati, hanno recentemente introdotto restrizioni sugli affitti a breve termine nella speranza di ridurre gli affitti. Tuttavia, il mercato degli affitti a breve termine rimane relativamente indisturbato nella maggior parte delle città.

Un altro tema comune è che le città stanno vivendo un grande afflusso di persone che vi si trasferiscono. La migrazione interna, in cui le persone si trasferiscono in una città da diverse parti dello stesso paese, è tutt’altro che un fenomeno nuovo. Ma i centri industriali, come le principali città tedesche di Berlino, Francoforte e Amburgo, stanno particolarmente attraendo nuovi residenti in cerca di opportunità meglio retribuite. Alcuni luoghi, come Berlino, stanno cercando di contrastare questo fenomeno con nuovi programmi edilizi, ma la velocità e il successo di questo devono ancora essere visti.

Una distorsione molto più grande nei prezzi deriva dalla migrazione internazionale, in cui si trasferiscono persone provenienti da paesi diversi. In molti casi, i nuovi residenti saranno impiegati da remoto o avranno fonti di reddito diverse rispetto al loro paese di origine, il che consentirà loro di pagare significativamente di più per un’unità rispetto alla gente del posto, facendo aumentare i prezzi. Lisbona e Porto, alcune delle città meno accessibili della nostra lista, hanno recentemente assistito a un grande afflusso di impiegati, in particolare lavoratori del settore tecnologico, da altri paesi europei che lavorano da remoto e affittano nelle città. Belgrado, nel frattempo, sta vivendo lo stesso problema a causa dei ricchi russi che si sono trasferiti in città dall’inizio della guerra in Ucraina.

“I russi sono venuti qui senza chiedere quanto costasse l’affitto, e avevamo già una carenza di appartamenti in affitto sul mercato e una carenza, diciamo, di appartamenti standard che potessero essere venduti a prezzi accessibili” – afferma Kaća Lazarević, uno specialista che fornisce consulenza sul mercato immobiliare di Belgrado da oltre 30 anni. “Adesso abbiamo appartamenti in affitto, soprattutto nel centro storico, e quando sono arrivati ​​i russi, gli affitti sono raddoppiati perché la gente ha capito che era un’opportunità per fare soldi. Quello che prima si affittava a 300 € è salito a 600 o 700 € con l’arrivo dei russi”.

Naturalmente, i problemi della città non sono dovuti solo all’arrivo di inquilini stranieri; Belgrado, come altre città nella nostra lista, aveva una carenza di immobili in affitto ben prima della guerra. Un esempio positivo di migrazione internazionale, d’altro canto, è Bruxelles, uno dei posti più convenienti in cui vivere nella nostra lista. L’afflusso di professionisti che lavorano nel centro della città e nei dintorni delle istituzioni internazionali non ha escluso altri residenti, che godono anche di stipendi competitivi e non sono in una posizione di grande svantaggio sul mercato.

In tutte le città, ci sono alcuni limiti alla quantità di nuove costruzioni che possono aver luogo, il che significa che alcuni luoghi inevitabilmente lotteranno con una scarsa offerta. Inoltre, la gentrificazione, ovvero l’afflusso di residenti più ricchi nei quartieri più poveri e il cambiamento del loro carattere, è un problema relativamente comune ovunque. Un buon controesempio è Vienna, dove il consolidato ed esteso sistema di edilizia popolare della città affronta sia il problema dell’offerta sia impedisce ai residenti più ricchi di trasformare i luoghi più convenienti in quartieri ricchi e quindi costosi. Dall’altra parte del confine a Budapest, tuttavia, anni di calo del sostegno governativo agli inquilini hanno creato seri problemi.

“La politica abitativa del governo è molto unilaterale, con l’unico scopo di promuovere la proprietà della casa (con una forte motivazione natalista, vale a dire in particolare per le famiglie con tre o più figli), senza alcuna politica di supporto al settore dell’edilizia popolare o a prezzi accessibili. Il sistema di welfare ungherese non ha alcun sistema di supporto specifico per gli inquilini (indennità per l’alloggio, sussidi per l’affitto, buoni per l’alloggio, ecc.)” – sottolinea Misetics, ricordando che mentre i comuni cercano di supportare i residenti, i loro strumenti sono molto limitati rispetto a ciò che le misure governative potrebbero ottenere. Tuttavia, se consideriamo i prezzi degli affitti in termini nominali piuttosto che percentuali, possiamo vedere quanto un reddito medio più alto possa attutire il colpo di una crisi abitativa per i residenti, anche in assenza di buone politiche di supporto. Nel caso di Budapest o Lisbona, affittare un appartamento o anche un piccolo monolocale assorbe una quota significativa degli stipendi, lasciando i residenti con un reddito disponibile ridotto dopo aver pagato l’alloggio. D’altro canto, nei paesi più ricchi, prezzi simili assorbono una quota molto inferiore del reddito delle persone, cosicché anche dopo aver pagato un affitto elevato, le persone hanno un reddito residuo sufficiente.

Naturalmente, questo non significa che i paesi con salari più alti siano al sicuro dalla crisi immobiliare. Come detto sopra, anche in questi luoghi, i salari più bassi sono ben lungi dall’essere sufficienti per permettersi un immobile in affitto. Anche se il cittadino medio riesce a trovare un’opzione di affitto ragionevole, le città potrebbero comunque perdere lavoratori chiave e giovani che non sono in grado di pagare l’affitto sul mercato.

Fonte:  EDJNet – The European Data JournalismNetwork– https://hvg.hu/eurologus/20250131_Europa-alberleti-dijai-emelkednek-Kiket-erint-a-legrosszabbul-exc

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Sabato, 8 febbraio 2025 – Anno V – n°6/2025

In copertina: immagine di Tumisu/Pixabay